判断
まず、なぜ今売却を検討するのかを整理します。
保有の終わりではなく、資本回収の始まり
建物のEXITは、売却価格を決めるだけのプロセスではありません。
なぜ売却を検討するのか、物件をどう整理し価格をどう説明するのか、実際にいくら回収できるのか、そして何を引き継げば完了なのかを順番に確認します。
EXIT IS A CAPITAL DECISION.01 02 03
EXITは一つの決断ではなく、複数の判断の積み重ねです
現在の価格だけでなく、保有理由・売却準備・価格根拠・買主確認・実際の回収額・終了後の引継ぎまで一緒に見ます。準備
物件の状態と資料を、買主が理解できる形に整えます。
回収
価格だけでなく、実際に回収できる資本まで確認します。
EXITを6つの段階に分けて確認します
メインでは各段階が必要な理由を確認し、具体的な判断方法は詳細ページで確認します。
売却判断
現在価格だけでなく、今後保有した場合の収益・費用・融資条件・資本目的を比較します。
売却資料の整理
保有中に蓄積した管理記録を、現在の状態を説明する売却資料PACKに変換します。
価格戦略
分析で得た根拠を、売出価格・目標価格・最低受入価格・交渉条件に変えます。
買主対応
売却資料PACKを、質問→最初の回答資料→根拠→追加確認→担当者の流れにつなげます。
手取り額
実際の契約価格から差引項目を反映し、回収資本をCONFIRMED・ESTIMATED・TO CHECKに分けます。
終了・引継ぎ
法的なクロージング後も残る鍵・アカウント・取引業者・自動引落し・個人情報・残務を整理します。
管理記録がEXITの説明資料になります
保有中に蓄積した管理記録は、売却準備の際に物件状態と運営結果を説明する根拠資料になります。
賃料記録→収益の根拠
管理中に蓄積した賃料記録は、現在の収益を説明する基礎になります。
記録があってこそ、数字を説明できます。空室記録→原因説明
空室期間と対応記録は、単なる空室率よりも、なぜ空いていたのかを説明する資料になります。
問題そのものより、説明できない問題の方が大きな不確実性を生みます。費用・設備記録→将来負担
修繕・点検・費用記録は、買主が今後負担する可能性のある費用を理解する材料になります。
保有中に蓄積した管理記録が、売却段階の説明資料になります。PRICE ≠ PROCEEDS.
売却価格と手取り額は同じではありません
売却価格から融資返済、税金、取引費用、保証金、各種精算を反映し、実際に回収できる資本を確認します。
売却価格−融資・費用・税金・精算=実際の回収資本
EXIT TIMELINE.
EXITは進める順番が重要です
判断から引継ぎまで順番に準備するほど、後から判明する問題や交渉の遅れを減らせます。
判断
保有と売却を比較します。
整理
資料と状態を説明できるレベルに整えます。
価格
分析根拠を売出価格・目標・下限・条件に変えます。
実査
質問と資料・担当者・確認状況をつなげます。
回収
実際に残る資本を確認します。
引継ぎ
運用権限・業者関係・残務まで終了させます。
どこまで自分で確認し、どこから専門家に確認するか
EXITは判断の枠組みを提供しますが、個別の価格・税務・法律・融資・設備判断を代替するものではありません。
01市場価格
不動産仲介会社・不動産鑑定関連専門家
02税務
税務専門家
03権利・法務
法律専門家
04融資・返済
金融機関
05設備状態
該当分野の技術専門家
FINAL CHECK.01 02 03 そこまで確認して、初めて保有が一つの投資結果として完了します。
良いEXITは、最も高い価格で売ることだけではありません
売却理由、物件状態、価格根拠、実際の手取り額、取引後の整理まで説明できる状態が必要です。
なぜ今売却するのか
現在価格だけでなく、保有する理由と資本を回収する理由を説明できますか。
何を根拠に価格交渉するのか
分析根拠を、売出価格・目標価格・最低受入価格・価格以外の条件に分けられますか。
実際に何が残るのか
売却代金だけでなく、融資・税金・費用・精算後に残る回収資本を把握していますか。
売却判断から終了・引継ぎまで、各段階は一つの流れでつながります。各段階の資料と判断が次の根拠になります。