価格
この価格は説明できるか？
この分析で使う基本用語から確認します。
売主が提示する価格。結論ではなく出発点として扱います。
価格差を説明できる程度に条件が近い実際の成約事例です。
規模差の影響を分けるための面積当たり価格です。
立地・賃貸状況・状態・使いやすさなどが支える上乗せ価格です。
なぜ現在の価格になるのかを説明する資料と条件です。
数字を評価する前に、その数字を説明します。
価格分析では、対象価格が比較成約の範囲のどこにあり、差を生んだ条件が何かを確認します。高い価格にも理由があり、低い価格にも理由があります。
この価格は説明できるか？
一つの正解価格を当てるのではなく、今の価格を説明する根拠が十分かを見ます。
各確認項目の「なぜ」を理解します。
チェックリストを覚えるのではなく、各質問が何を見落とさないためのものかを確認します。
売出価格はそのまま市場価格ですか？
いいえ。売主が提示した出発点です。
いいえ。売主が提示した出発点です。 この確認によって、価格の判断を第一印象ではなく根拠につなげます。
次へ次の確認へ進みます。
一番近い成約が最良の比較対象ですか？
いいえ。距離より条件の近さが重要です。
いいえ。距離より条件の近さが重要です。 この確認によって、価格の判断を第一印象ではなく根拠につなげます。
次へ次の確認へ進みます。
規模の違う建物はどう比べますか？
総額と単価を一緒に見ます。
総額と単価を一緒に見ます。 この確認によって、価格の判断を第一印象ではなく根拠につなげます。
次へ次の確認へ進みます。
1億ウォン差なら高すぎると言えますか？
条件差を説明するまでは言えません。
条件差を説明するまでは言えません。 この確認によって、価格の判断を第一印象ではなく根拠につなげます。
次へ次の確認へ進みます。
プレミアム価格は悪いのですか？
いいえ。根拠の弱いプレミアムが問題です。
いいえ。根拠の弱いプレミアムが問題です。 この確認によって、価格の判断を第一印象ではなく根拠につなげます。
次へ次の確認へ進みます。
なぜ価格分析で収益も確認しますか？
強い運営収益が高い価格を支えることがあるからです。
強い運営収益が高い価格を支えることがあるからです。 この確認によって、価格の判断を第一印象ではなく根拠につなげます。
次へ次の確認へ進みます。
最後に一つの適正価格を出せば終わりですか？
いいえ。魔法の数字ではなく根拠のある価格判断を残します。
いいえ。魔法の数字ではなく根拠のある価格判断を残します。 この確認によって、価格の判断を第一印象ではなく根拠につなげます。
一つの正解価格を当てるのではなく、今の価格を説明する根拠が十分かを見ます。
理由が分かれば、実際の順序はシンプルです。
売出価格を記録し判断を保留する
根拠を記録してから次の段階へ進みます。
比較可能性の高い成約を選ぶ
根拠を記録してから次の段階へ進みます。
総額と単価を一緒に比較する
根拠を記録してから次の段階へ進みます。
条件差で価格差を説明する
根拠を記録してから次の段階へ進みます。
高い価格を支えるプレミアム根拠を確認する
根拠を記録してから次の段階へ進みます。
収益構造が価格を支えるか交差確認する
根拠を記録してから次の段階へ進みます。
PRICE軸の範囲で結論を出す
根拠を記録してから次の段階へ進みます。
15億ウォンの売出価格を根拠で読みます。
短いケースで、資料がこの軸の判断にどうつながるかを確認します。
売出価格はそのまま市場価格ですか？
いいえ。売主が提示した出発点です。
一番近い成約が最良の比較対象ですか？
いいえ。距離より条件の近さが重要です。
規模の違う建物はどう比べますか？
総額と単価を一緒に見ます。
1億ウォン差なら高すぎると言えますか？
条件差を説明するまでは言えません。
この価格は説明できるか？
価格分析の最後の質問は「この価格は説明できるか？」です。
良い価格分析は一つの正確な数字を当てることではありません。比較資料・条件差・収益の裏付けで現在価格を説明できるかを確認します。
価格分析の最後の質問は「この価格は説明できるか？」です。
良い価格分析は一つの正確な数字を当てることではありません。比較資料・条件差・収益の裏付けで現在価格を説明できるかを確認します。
根拠
判断を支える根拠を見える形で残します。
追加確認
未確認項目を隠さず残します。
判断範囲
この軸の結論を全体の売買判断に拡大しません。
良い価格分析は一つの正確な数字を当てることではありません。比較資料・条件差・収益の裏付けで現在価格を説明できるかを確認します。
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