収益
実際にいくら残るか？
この分析で使う基本用語から確認します。
空室や未収を反映する前の契約上の賃料です。
滞納・免除・未収などを反映した実際の入金です。
貸せるスペースが空いている間に失う収入です。
建物を維持するため所有者が継続して負担する費用です。
投資家固有の借入や税金を入れる前の運営収益です。
入ってくるお金がすべて収益ではありません。
契約賃料は、空室・未収・所有者負担の運営費・反復修繕で減ります。収益分析では、その流れを追って実際に残る運営収益を確認します。
実際に残る収益
いくら入るかより、いくら残り、それが続くかを見ます。
各確認項目の「なぜ」を理解します。
チェックリストを覚えるのではなく、各質問が何を見落とさないためのものかを確認します。
月額賃料×12が年間収益ですか？
すべて実際に回収できる場合に限ります。
すべて実際に回収できる場合に限ります。 この確認によって、収益の判断を第一印象ではなく根拠につなげます。
次へ次の確認へ進みます。
今満室なら空室は無視できますか？
いいえ。発生頻度と期間を見ます。
いいえ。発生頻度と期間を見ます。 この確認によって、収益の判断を第一印象ではなく根拠につなげます。
次へ次の確認へ進みます。
テナントが管理費を払うのに所有者費用を見るのはなぜ？
所有者側に残る共用費用があるからです。
所有者側に残る共用費用があるからです。 この確認によって、収益の判断を第一印象ではなく根拠につなげます。
次へ次の確認へ進みます。
今年修繕費がゼロなら維持費もゼロですか？
いいえ。数年周期で発生する費用があります。
いいえ。数年周期で発生する費用があります。 この確認によって、収益の判断を第一印象ではなく根拠につなげます。
次へ次の確認へ進みます。
利回りが高ければ良い建物ですか？
いいえ。空室や不安定さ、運営負担の対価かもしれません。
いいえ。空室や不安定さ、運営負担の対価かもしれません。 この確認によって、収益の判断を第一印象ではなく根拠につなげます。
次へ次の確認へ進みます。
なぜ最初からローン金利を引かないのですか？
建物の運営性能と投資家の資金調達を分けるためです。
建物の運営性能と投資家の資金調達を分けるためです。 この確認によって、収益の判断を第一印象ではなく根拠につなげます。
次へ次の確認へ進みます。
最後に何を見るのですか？
いくら残り、どれだけ持続できるかです。
いくら残り、どれだけ持続できるかです。 この確認によって、収益の判断を第一印象ではなく根拠につなげます。
いくら入るかより、いくら残り、それが続くかを見ます。
理由が分かれば、実際の順序はシンプルです。
区画別の契約収入を整理する
根拠を記録してから次の段階へ進みます。
契約収入と実入金を比べる
根拠を記録してから次の段階へ進みます。
空室の影響を測る
根拠を記録してから次の段階へ進みます。
所有者負担の反復運営費を探す
根拠を記録してから次の段階へ進みます。
反復修繕と大規模資本支出を分ける
根拠を記録してから次の段階へ進みます。
反復費用を差し引いた運営収益を整理する
根拠を記録してから次の段階へ進みます。
収益構造が持続できるか確認する
根拠を記録してから次の段階へ進みます。
契約賃料から実際に残る収益まで追います。
短いケースで、資料がこの軸の判断にどうつながるかを確認します。
月額賃料×12が年間収益ですか？
すべて実際に回収できる場合に限ります。
今満室なら空室は無視できますか？
いいえ。発生頻度と期間を見ます。
テナントが管理費を払うのに所有者費用を見るのはなぜ？
所有者側に残る共用費用があるからです。
今年修繕費がゼロなら維持費もゼロですか？
いいえ。数年周期で発生する費用があります。
実際にいくら残るか？
収益分析は「もらう予定」ではなく「実際に残る」を見ます。
良い収益分析は最も高い表面利回りを探すことではなく、運営後にも残り、繰り返し得られる収益を確認することです。
収益分析は「もらう予定」ではなく「実際に残る」を見ます。
良い収益分析は最も高い表面利回りを探すことではなく、運営後にも残り、繰り返し得られる収益を確認することです。
根拠
判断を支える根拠を見える形で残します。
追加確認
未確認項目を隠さず残します。
判断範囲
この軸の結論を全体の売買判断に拡大しません。
良い収益分析は最も高い表面利回りを探すことではなく、運営後にも残り、繰り返し得られる収益を確認することです。
NEXT · RIGHTSこの結論を全体判断にせず次の軸へ進みます。
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