매매가격 · 면적 · 토지와 건물의 기본정보
건물분석
가격 하나, 수익률 하나만 보지 않습니다. 건물을 여섯 가지 기준으로 나누어 보고 필요한 도구로 확인한 뒤 하나의 판단으로 연결합니다.
01PRICE
02INCOME
03RIGHTS
04BUILDING
05LOCATION
06OPERATION
TOOLS · VERIFY
START WITH THE MATERIALS.01매매정보 02임대정보 03권리정보 04건물정보 05입지정보 06운영정보
건물분석은 자료를 모으는 것부터 시작합니다.
주소 하나나 매매가격 하나만으로는 분석이 완성되지 않습니다. 가격·임대·권리·건물·입지·운영 자료를 먼저 나눠 모으면 뒤의 판단이 훨씬 선명해집니다.호실별 월세 · 보증금 · 공실 · 계약상태
등기부등본과 거래 과정에서 확인할 권리자료
건축물대장 · 준공연도 · 용도 · 주요 설비와 수선이력
주변 임대료 · 공실 · 배후수요 · 경쟁건물
관리비 · 소유자 부담비용 · 연체 · 민원 · 관리이력
HOW TO LOOK.
처음부터 좋다·나쁘다를 결정하지 마세요.
상세 분석으로 들어가기 전에는 각 기준에서 무엇을 찾아야 하는지만 분리해 두면 됩니다. 아래 여섯 문장은 상세페이지의 요약이 아니라, 자료를 볼 때 놓치지 않을 행동 기준입니다.
가격
가격을 보자마자 싸다·비싸다를 결정하지 말고, 먼저 비교할 거래와 조건 차이를 적어 둡니다.
수익
월세 합계만 적지 말고 실제 입금, 공실, 소유자 부담비용을 따로 적어 남는 돈을 확인합니다.
권리
권리 이름만 체크하지 말고 잔금 전 말소되는지, 승계되는지, 추가 확인이 필요한지 구분합니다.
건물
준공연도보다 지금 손볼 곳과 가까운 시기에 교체할 설비를 찾아 예상 부담으로 바꿔 봅니다.
입지
사람 수보다 이 공간을 실제로 필요로 하는 수요가 어디서 오고 얼마나 지속되는지 확인합니다.
운영
현재 수익보다 그 수익을 유지하기 위해 반복해서 해야 할 관리가 무엇인지 적어 봅니다.
숫자와 사실은 같은 뜻이 아닙니다.
건물분석에서 자주 생기는 오류는 서로 다른 의미의 숫자를 같은 것으로 읽는 데서 시작합니다. 다음 여섯 쌍만 구분해도 판단이 훨씬 단단해집니다.
매도희망가격≠적정가격
제시된 가격은 출발점입니다. 비교 가능한 거래와 조건 차이가 있어야 가격 판단의 근거가 생깁니다.
계약상 월세≠실제 수입
계약서의 월세 합계와 실제로 받은 돈은 공실·연체·면제 때문에 달라질 수 있습니다.
채권최고액≠실제 채무액
등기부의 채권최고액을 현재 대출잔액으로 그대로 읽지 않습니다. 실제 채무는 별도로 확인합니다.
준공연도≠실제 건물상태
연식은 단서일 뿐입니다. 관리이력과 주요 설비의 상태가 앞으로의 비용을 더 직접적으로 보여줍니다.
유동인구≠임차수요
사람이 지나가는 것과 이 건물의 공간을 필요로 하는 수요는 같은 뜻이 아닙니다.
수익률≠운영 편의성
같은 수익률이라도 공실·민원·시설관리·임차인 교체에 따라 필요한 관리량은 크게 달라집니다.
분석 결과는 세 가지 상태로 정리하세요.
여섯 축을 점수로 합쳐 버리면 무엇을 더 확인해야 하는지 사라집니다. 대신 확인된 사실, 아직 확인할 것, 감수해야 할 부담으로 나눠 기록합니다.
확인됨
자료와 현장에서 근거가 충분히 확인된 내용입니다. 추측과 분리해서 기록합니다.
추가확인
자료가 부족하거나 거래 전에 다시 확인해야 하는 항목입니다. 모르는 것을 빈칸으로 남겨두는 것도 분석입니다.
감수할 부담
수선비·공실·운영난이도처럼 존재 자체가 곧 탈락을 뜻하지 않는 부담입니다. 내가 감수할 수 있는지 따로 판단합니다.
실제 건물은 이런 순서로 확인해 보세요.
여섯 축을 차례대로 읽는 것과 실제 자료를 모으는 순서는 조금 다릅니다. 먼저 자료를 맞추고, 현장과 비교자료를 붙인 뒤, 모르는 것을 남겨 마지막에 종합합니다.
01기본자료 모으기
매매정보와 건물 기본정보부터 한곳에 모아 분석대상을 정확히 정의합니다.
02임대자료 맞춰보기
호실별 계약내용과 실제 입금·공실상태가 맞는지 확인합니다.
03공적자료 대조하기
등기부와 건축물대장을 실제 소유관계·이용상태와 대조합니다.
04현장에서 확인하기
서류만으로 알기 어려운 건물상태, 접근, 주변 공실과 관리흔적을 직접 확인합니다.
05비교자료 붙이기
주변 거래·임대료·경쟁공간을 붙여 현재 숫자가 어느 위치인지 확인합니다.
06모르는 것 남기기
확인되지 않은 항목을 억지로 추정하지 않고 추가확인 목록으로 분리합니다.
07마지막에 종합하기
확인됨·추가확인·감수할 부담을 함께 놓고 내 판단의 근거가 충분한지 다시 봅니다.
분석에서 어떤 수치와 자료를 확인할까요?
이 영역은 계산기 실행 화면이 아니라 확인할 수치와 비교 기준을 설명하는 안내입니다. 실제 분석에서는 자료를 직접 대조해 판단해야 합니다.
수익률 확인
WHEN현재 수입이 가격 대비 어느 수준인지 빠르게 확인할 때
임대수입과 비용을 넣어 수익 구조를 계산합니다.
대출·레버리지 검토
WHEN대출비율과 금리가 내 현금흐름에 어떤 영향을 주는지 볼 때
대출액과 금리에 따라 금융비용이 어떻게 달라지는지 확인합니다.
가격 비교 기준
WHEN대상가격을 비교거래와 나란히 놓고 가격 차이를 검토할 때
비교거래와 조건 차이를 기준으로 현재 가격의 위치를 봅니다.
면적당 가격 비교
WHEN규모가 다른 물건을 같은 단위로 비교해야 할 때
가격과 면적을 같은 단위로 바꿔 비교합니다.
공실 영향 확인
WHEN만실 가정이 아니라 공실이 생겼을 때 수익 변화를 확인할 때
비어 있는 기간을 수입에서 빼면 얼마가 남는지 확인합니다.
등기부 권리 확인
WHEN등기부에서 확인한 권리를 말소·승계·추가확인으로 정리할 때
등기부에서 확인할 권리 항목을 순서대로 점검합니다.
6축 분석 정리
WHEN6가지 기준의 결과를 점수가 아니라 상태로 한 화면에 모을 때
6축에서 확인한 결과를 한 번에 정리합니다.
FINAL CHECK.01 02 03 건물분석의 목적은 정답을 대신 내려주는 것이 아니라,
무엇을 확인하고 어떤 근거로 판단해야 하는지를 알게 하는 것입니다.
분석이 끝났다면 마지막으로 세 가지를 확인하세요.
여기까지 왔다면 더 많은 항목을 추가하는 것보다, 지금 가진 판단이 어떤 근거 위에 있는지를 확인하는 것이 중요합니다.
근거가 있는가
내가 내린 판단을 설명할 자료와 확인내용이 실제로 있는지 봅니다.
더 확인할 것은 무엇인가
아직 확인하지 못한 항목을 별도 목록으로 남기고 계약 전에 다시 확인합니다.
내가 감수할 수 있는가
발견된 비용·공실·권리·운영부담을 좋고 나쁨으로만 자르지 말고 감수 가능한지 판단합니다.
무엇을 확인하고 어떤 근거로 판단해야 하는지를 알게 하는 것입니다.