FIX BUILDING
RESULT SAMPLES
FIX BUILDING · 03 CONTRACT

건물 계약

분석이 끝난 건물을 실제로 계약할 때 무엇을 확인하고, 어떤 조건을 남기고, 언제 다시 확인해야 하는지 순서대로 살펴봅니다.

계약 흐름 전체보기→사기·위험 신호 감별→흔한 계약 실수→
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01WHO · 책임 주체
02WHAT · 계약 대상
03MONEY · 자금
04TERMS · 계약 조건
05VERIFY · 확인
06CLOSE · 거래 마무리
QUICK ACCESS

계약 과정별로 확인하세요.

처음부터 보려면 전체 흐름을 따라가고, 필요한 단계만 다시 보려면 아래 항목을 선택하세요.

01계약 상대 확인AUTHORITY · 계약 권한02계약 대상·현황 확인PROPERTY · 계약 대상03가격·지급조건PAYMENT04계약서·특약TERMS · 계약 조건05계약 후~잔금 전 재확인VERIFY · 확인06잔금·권리말소·소유권 이전CLOSE · 거래 마무리07계약 체크리스트CHECK · 확인
CONTRACT TUTORIAL · 계약 튜토리얼

계약 전에 전체 구조부터 이해합니다.

복잡한 계약용어를 외우기보다 실제 거래가 어떤 순서로 연결되는지 이해하는 것이 먼저입니다. 아래 내용은 건물 계약에서 왜 확인이 필요한지, 무엇을 함께 봐야 하는지, 계약 전에 어떤 기준을 준비해야 하는지를 실전 흐름으로 설명합니다.

01
01 · WHY CONTRACT MATTERS

계약은 분석한 가치를 권리로 바꿉니다.

건물을 잘 분석했다는 사실만으로 원하는 자산을 그대로 인수하는 것은 아닙니다. 분석에서 확인한 가치와 위험이 실제 계약대상, 지급조건, 이행조건으로 연결되어야 처음 판단한 가치가 거래에서도 유지됩니다.

01

좋은 건물과 좋은 계약은 다릅니다.

건물 분석은 이 자산을 사도 되는지를 판단하는 과정이고, 계약은 그 판단을 실제 거래조건으로 만드는 과정입니다.
수익성이나 입지가 좋아도 실제 인수범위와 권리관계가 분석 때의 전제와 다르면 결과는 달라질 수 있습니다.

02

계약은 여러 단계가 연결된 과정입니다.

계약서에 서명하는 순간만 보는 것이 아니라 확인한 사실을 합의하고, 합의한 내용을 문서화하고, 잔금 전에 다시 확인한 뒤 지급과 인도를 맞추는 전체 과정을 봐야 합니다.

03

작은 누락도 거래 전체를 흔듭니다.

권한, 시설범위, 임대차, 말소, 정산처럼 초기에 작아 보이는 항목도 뒤에서는 지급액, 인도범위, 권리이전 문제로 이어질 수 있습니다. 그래서 계약은 항목 하나보다 연결관계를 함께 확인하는 것이 중요합니다.

01확인

현재 사실과 자료를 확인합니다.

02합의

확인한 사실을 기준으로 거래조건을 정합니다.

03문서화

구두합의를 확인 가능한 조건으로 남깁니다.

04재확인

계약 이후 달라진 사항을 다시 봅니다.

05지급

조건 충족을 확인한 뒤 돈을 움직입니다.

06인도·이전

권리·서류·시설·운영자료까지 넘겨받습니다.

01

계약대상 누락

시설 하나의 소유관계가 불명확하면 인수범위와 가격이 달라질 수 있습니다.

02

임대차 정보 누락

보증금이나 임차조건이 다르면 실제 정산금액과 인수 후 현금흐름이 바뀔 수 있습니다.

03

권리변동 누락

계약 후 새로운 권리가 생기면 잔금과 소유권 이전 조건을 다시 판단해야 할 수 있습니다.

계약은 분석한 가치를 실제 권리와 거래조건으로 바꾸는 과정입니다.
02
02 · SIX CONTRACT CHECKS

계약은 여섯 축을 함께 봅니다.

건물 계약의 확인사항을 전부 외우는 것은 어렵습니다. 대신 사람·대상·돈·조건·변화·마무리라는 여섯 질문으로 나누면 복잡한 거래도 구조적으로 볼 수 있습니다.

01
WHO

누구와 계약하는가

계약 상대에게 실제 계약 권한이 있는가?

이름이 계약서에 적혀 있다는 사실만으로 충분하지 않습니다. 소유자, 대리인, 공동소유자 등 실제 계약에 관여하는 사람과 권한의 범위가 서로 맞는지 확인해야 합니다.

WHO가 불명확하면 뒤에 정하는 계약조건 자체가 흔들릴 수 있습니다.
02
WHAT

무엇을 실제로 인수하는가

가격에 포함된 대상과 현장에서 보이는 대상이 같은가?

건물과 토지만 보는 것이 아니라 임대차, 시설, 집기, 주차공간, 부속설비 등 실제로 무엇이 거래에 포함되는지 분리해서 봐야 합니다.

WHAT이 달라지면 가격, 특약, 인도범위도 함께 달라질 수 있습니다.
03
MONEY

돈은 어떤 조건에서 움직이는가

언제 얼마를 지급하는지보다 왜 그때 지급하는가?

계약금·중도금·잔금의 날짜만 보는 것이 아니라 각 지급시점에 어떤 조건이 충족되어 있어야 하는지를 함께 봐야 합니다.

돈은 일정이 아니라 확인된 조건과 연결되어야 합니다.
04
TERMS

합의한 내용을 어떻게 남기는가

말로 합의한 내용을 나중에도 확인할 수 있는가?

수리, 시설 인수, 명도, 말소, 정산처럼 결과에 영향을 주는 합의는 누가 무엇을 언제까지 어떻게 이행하는지가 확인 가능하도록 계약조건으로 정리해야 합니다.

조건이 모호하면 문제가 생겼을 때 무엇이 약속이었는지부터 다시 다투게 됩니다.
05
VERIFY

계약 이후 무엇이 달라졌는가

계약 당시 확인한 사실이 지금도 같은가?

계약일부터 잔금일까지는 시간이 흐릅니다. 권리관계, 임대차, 시설상태, 수리, 대출, 정산금액 등 거래조건에 영향을 주는 요소가 바뀔 수 있습니다.

한 번 확인한 사실을 거래가 끝날 때까지 그대로라고 가정하지 않습니다.
06
CLOSE

거래가 실제로 끝났는가

돈·권리·서류·인도가 모두 맞았는가?

잔금을 보냈다고 거래가 모두 끝난 것은 아닙니다. 권리말소, 소유권 이전, 열쇠·시설·임대차 자료의 인수까지 함께 맞아야 실제 거래가 완결됩니다.

CLOSE는 돈의 지급이 아니라 거래 전체의 완료상태를 확인하는 단계입니다.
ONE ERROR CAN TRAVEL · 하나의 오류가 이어지는 방식
01계약대상 불명확→
02가격 판단 오류→
03특약 내용 불완전→
04잔금 시 분쟁→
05인수범위 문제
계약은 앞 단계의 확인내용을 다음 단계의 조건으로 연결하는 작업입니다.
03
03 · CONTRACT THINKING

계약서를 보기 전에 기준부터 세웁니다.

이 카테고리의 목적은 계약 문구를 외우는 것이 아닙니다. 실제 거래에서 설명을 어떻게 검증하고, 발견한 사실을 어떻게 조건으로 바꾸며, 지급 전에 무엇을 다시 판단해야 하는지 그 순서를 익히는 것입니다.

01
BEFORE설명을 들었다→AFTER사실이 일치하는지 확인한다

상대방이나 중개인의 설명은 확인의 시작점일 수 있지만 확인 자체는 아닙니다. 사람의 설명, 공식자료, 현장상태가 같은 사실을 가리키는지 비교합니다.

02
BEFORE서류가 있다→AFTER서류의 내용과 시점을 본다

서류가 존재하는 것과 필요한 사실을 정확히 보여주는 것은 다릅니다. 언제 발급된 자료인지, 현재 상태를 반영하는지, 다른 자료와 일치하는지를 봅니다.

03
BEFORE계약서에 적었다→AFTER이행 여부까지 확인한다

계약조건은 약속을 남기는 장치이지만 실제 이행을 자동으로 보장하지는 않습니다. 잔금 전에 조건이 실제로 이행되었는지 다시 확인합니다.

04
BEFORE지급일이 됐다→AFTER지급조건이 충족됐는지 본다

날짜는 지급시점을 정하지만 지급의 안전성을 보장하지는 않습니다. 말소, 명도, 수리 등 선행조건이 있다면 날짜보다 조건 충족 여부를 먼저 봅니다.

05
BEFORE한 번 확인했다→AFTER중요 시점마다 다시 확인한다

계약 전에 확인한 정보가 잔금일까지 그대로 유지된다고 가정하지 않습니다. 중요한 자료는 계약 전과 잔금 전에 각각 다른 역할로 다시 봅니다.

06
BEFORE잔금을 보냈다→AFTER거래가 완결됐는지 확인한다

돈을 지급한 순간과 자산을 완전히 인수한 순간은 다를 수 있습니다. 권리·서류·물리적 인도까지 함께 확인해야 합니다.

계약의 핵심은 의심하는 것이 아니라 확인 가능한 상태를 만드는 것입니다.
04
04 · BEFORE CONTRACT

계약서보다 먼저 기준자료를 준비합니다.

계약서를 받은 뒤 처음부터 자료를 찾기 시작하면 중요한 내용을 놓치기 쉽습니다. 계약 전에 거래의 기준상태를 정리해 두면 무엇이 빠졌는지, 어떤 내용을 조건으로 남겨야 하는지 훨씬 쉽게 판단할 수 있습니다.

01
RIGHTS

현재 권리상태를 기준으로 잡습니다.

PREPARE · 준비
  • 최신 권리 관련 자료
  • 소유자·공동소유 정보
  • 담보와 기타 권리관계
WHY · 이유

계약 상대와 실제 권리자가 일치하는지 확인하고, 잔금 전 무엇이 바뀌었는지를 비교하기 위한 기준입니다.

RESULT · 계약 전 결과
현재 상태해결 필요잔금 전 재확인
02
SCOPE

인수대상을 목록으로 정리합니다.

PREPARE · 준비
  • 토지·건물
  • 부속시설·설비
  • 집기·주차·공용부분 관련사항
WHY · 이유

현장에서 보이는 것과 실제 소유하거나 인수할 수 있는 대상은 다를 수 있습니다. 포함·제외·확인 필요 항목을 미리 나눕니다.

RESULT · 계약 전 결과
포함제외확인 필요
03
TENANCY

임대차를 인수조건과 연결합니다.

PREPARE · 준비
  • 임차인·계약기간
  • 보증금·임대료
  • 미수·정산·명도 예정
WHY · 이유

임대차는 수익뿐 아니라 잔금 시 실제 지급액과 인수 후 운영에 직접 영향을 줍니다.

RESULT · 계약 전 결과
승계정산명도·추가확인
04
SITE

현장상태를 기록으로 남깁니다.

PREPARE · 준비
  • 주요 시설·하자
  • 수리 약속
  • 렌탈·리스·철거·교체 예정
WHY · 이유

계약 후에는 처음부터 그랬는지 계약 이후 달라졌는지 구분하기 어려울 수 있습니다. 사진과 목록으로 기준상태를 남기는 이유입니다.

RESULT · 계약 전 결과
현재 상태약속된 조치완료 확인방법
05
MONEY

매매가와 실제 지급액을 나눠 봅니다.

PREPARE · 준비
  • 매매대금·보증금 승계
  • 대출·말소금액
  • 정산금·세금·비용
  • 계약금·중도금·잔금
WHY · 이유

매매가격과 잔금일 실제 송금액은 같지 않을 수 있습니다. 누구에게 얼마를 어떤 조건에서 지급하는지까지 계산해야 합니다.

RESULT · 계약 전 결과
수령자금액지급조건
06
TERMS

미확정사항은 계약 전에 정리합니다.

PREPARE · 준비
  • 수리·명도
  • 권리말소·시설 인수
  • 서류 제공·미납금 정산
  • 계약 후 변경 방지
WHY · 이유

계약서를 받기 전에 조건 후보를 만들어 두면 계약서에 빠진 내용을 찾기 쉽습니다. 미확정사항에는 책임주체·기한·완료기준을 붙입니다.

RESULT · 계약 전 결과
책임주체기한완료기준
준비자료는 계약 전 상태를 기록하고 잔금 전 변화를 찾는 기준점이 됩니다.
05
05 · FIVE QUESTIONS

계약 전 다섯 질문에 답해야 합니다.

자료를 많이 모았더라도 거래 구조를 설명할 수 없다면 준비가 끝난 것이 아닙니다. 계약서를 작성하기 전에 아래 질문에 자신의 말로 답할 수 있는지 확인하면 빠진 부분을 찾기 쉽습니다.

01

누구와 계약하는가?

실제 권리자와 계약 상대의 관계, 대리나 공동소유가 있다면 그 권한 범위를 설명할 수 있어야 합니다.

02

무엇을 인수하는가?

토지·건물뿐 아니라 임대차와 시설까지 실제 인수범위를 설명할 수 있어야 합니다.

03

얼마를 왜 그때 지급하는가?

단순 지급일이 아니라 각 지급 전에 충족되어야 할 조건과 실제 송금액을 알고 있어야 합니다.

04

잔금 전에 무엇을 다시 확인하는가?

계약일부터 달라질 수 있는 권리·임대차·시설·정산 등 재확인 항목을 미리 정해 둬야 합니다.

05

무엇을 받아야 거래가 끝나는가?

소유권뿐 아니라 서류·열쇠·시설·임대차·운영자료까지 인수완료의 기준을 알고 있어야 합니다.

답하기 어려운 질문이 있다면 계약서를 쓰기 전에 그 사실부터 다시 확인합니다.
CONTRACT STANDARD · 계약 기준확인한 것은 조건으로.합의한 것은 문서로.지급하기 전에는 다시 확인합니다.
건물 계약 가이드 | FIX BUILDING